سرویس اقتصادی-

 

رستم قاسمی با حضور در یک برنامه تلویزیونی ضمن اشاره به نگرانی مستأجران در موضوع تأمین مسکن اظهار کرد: امسال به دلایل متعدد نرخ اجاره افزایش قابل ‌توجهی یافته که ما به‌منظور ساماندهی این مسئله بسته پیشنهادی را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ برای حل مسئله به سران قوا و هیئت دولت ارائه کردیم.

وزیر راه و شهر‌سازی در بیان شاه‌کلید بسته پیشنهادی وزارت راه ادامه داد: بر اساس مصوبات قراردادهای مستأجران و موجران به طور خودکار تمدید می‌شود و سقف نرخ افزایش در تهران و کلان‌شهرها 25 درصد و در سایر شهرها 20 درصد خواهد بود.

وی تأکید کرد: هیچ مستأجری واحد مسکونی خود را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ تخلیه نمی‌کند و قراردادها به‌طورکلی تمدید خواهد شد.

وزیر راه و شهر‌سازی اظهار داشت: البته استثنائاتی برای این منظور در نظر گرفته شده است، مثلاً اگر موجری بخواهد فرزند تازه ازدواج کرده خود را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ در واحد مسکونی ساکن کند با مراجعه به شورای حل اختلاف این مسائل رفع خواهد شد.

قاسمی یادآور شد: ابزارهای مهمی طراحی کردیم تا ضمانت اجرای این قانون ارتقا یابد که در روزهای آتی رسانه‌ای خواهد شد.

بسته مدیریت اجاره‌بها

گفتنی است بر اساس اظهارات مسئولان وزارت راه و شهر‌سازی، بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. اولین مالیات خانه‌های خالی پس از 4 دهه در بهمن سال 1400 اخذ شد. هفته گذشته نیز مجدداً 120 هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.

اقدام دوم در بسته فوق، بحث افزایش تولید است که در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از 567 هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. 158 هزار واحد مسکن روستایی و 193 هزار واحد نیز در حوزه خود مالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده نیز 53 هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع 918 هزار واحد خواهد بود.

اقدام سوم نیز کنترل بازار است که این حوزه دو بخش دارد؛ بخشی با مصوبات دولت انجام‌شدنی است و بخش دیگر نیاز به قانون دارد که شنبه در جلسه سران مطرح شد و بخشی از جزئیات مصوبات آن از سوی وزیر راه و شهر‌سازی اعلام شده است. البته این موضوع همزمان در قالب طرحی دوفوریتی در مجلس شورای اسلامی نیز در حال پیگیری است.

جزئیات مصوبه سران قوا

شنبه گذشته جلسه سران قوا به ریاست رئیس‌جمهوری برای بررسی موضوع اجاره‌بها برگزار شد و روز گذشته جزئیات کامل مصوبات این جلسه به شرح زیر منتشر گردید.

«بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال 1401 مورد تصویب قرار گرفت. در نشست فوق، سران سه قوه تأکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.

بر این اساس با توجه به افزایش قابل توجه اجاره واحدهای مسکونی در بهار 1401 و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل و انتقال مستأجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستأجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوقات مربوطه به شرح ذیل پیشنهاد می‌شود».

تمدید خودکار قراردادهای اجاره

در ماه 1 این مصوبه آمده است: «تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود.

شهر تهران و سایر کلانشهرها 25 درصد، سایر نقاط شهری 20 درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستأجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است».

استثنائات

در ماده 2 نیز تأکید شده است: «موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:

1- در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه‌بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

2- اگر مالک برای تخریب، باز‌سازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

3- در صورتی که مستأجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

4- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستأجر.

5- در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره به بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

6ـ در صورتی که مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تأیید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفاً می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رأی مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفاً برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.

بر اساس تبصره یک، ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین مؤجر و مستأجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان 

است.

مطابق تبصره 2 مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رأی اقدام کنند».

رشد بی‌سابقه اجاره

متأسفانه اجاره‌بها در سال‌های اخیر جهش‌های زیادی داشته است. بانک مرکزی از افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در تهران طی اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته خبر داده است؛ همچنین اجاره مسکن در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه امسال (فروردین ۱۴۰۱) نیز رشد دو درصدی داشته است. این در حالی است که عبدالله اوتادی عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، رشد اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به سال قبل را ۳۰۰ درصد عنوان کرده است!

همچنین مطابق آمار منتشر شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان، نرخ اجاره‌بها در تهران طی بازه زمانی سال 90 تا اردیبهشت امسال حدود 880 درصد افزایش یافته است.

براین‌اساس متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برگرفته از آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برای اردیبهشت امسال معادل 126 هزار و 900 تومان، سال 1400 معادل 84 هزار و 800، سال 99 معادل 62 هزار و 900 تومان و... بوده است.

ارقام نجومی در محله‌های جنوب تهران

رشد سنگین اجاره‌بها در سال‌های اخیر عمدتاً به محلات گران‌‌نشین تهران اختصاص داشت ولی در ماه‌های اخیر این روند روبه‌رشد، به محله‌های متوسط‌نشین و یا نیمه جنوبی پایتخت کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم. هرچند که برخی شهرهای حومه‌ای نیز با گرانی اجاره‌بها مواجه شده است.

باشگاه خبرنگاران جوان دراین‌رابطه گزارش داد: درحالی‌که ستاد تنظیم بازار مصوبه سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها را تصویب کرده، اما اجاره‌بهای مسکن در برخی محله‌های پایین‌شهر به ۵ تا ۷ میلیون تومان رسیده است.

به‌عنوان ‌مثال یک واحد ۶۹ متری در محله مسعودیه منطقه ۱۵ پایتخت ۳۲۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به بازار اجاره مسکن عرضه شده است. واحدی ۱۰۰ متری در منیریه هم ۶۵۰ میلیون تومان و طبقه ۴ یک واحد ۶۰ متری در جوادیه بدون آسانسور، ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴ میلیون تومان از سوی موجر ارائه شده است. اجاره این واحد در سال گذشته ۱.۵ میلیون تومان در ماه بود که ۲.۵ برابر رشد نشان می‌دهد.

مقصر کیست؟

برخی دولتی‌ها و نمایندگان مجلس همواره از مشاوران املاک به‌عنوان یکی از عوامل نابسامانی بازار مسکن به‌خصوص بخش اجاره نام برده‌اند.

به گزارش تسنیم، اسماعیل حسین‌زهی نماینده مجلس در این باره می‌گوید: هیچ متولی مشخصی در بازار اجاره‌بها برای نظارت بر معاملات وجود ندارد و متأسفانه در سایه این خلأ نظارتی، مشاوران املاک قیمت ‌سازی ‌کرده و نه‌تنها مصوبه موجود درباره سقف افزایش 25 درصدی اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند، بلکه زمینه افزایش قیمت را نیز فراهم می‌کنند.

در مقابل، مشاوران املاک خود را از هرگونه اثرگذاری بر بازار مسکن مبرا دانسته و معتقدند که بانک‌ها عامل نابسامانی این بخش هستند. چندی قبل عبدالله اوتادی عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سوداگران بازار مسکن هستند از این بخش خارج نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.

کم‌کاری دولت قبل

از سوی دیگر رئیس‌کمیسیون عمران مجلس معتقد است کم‌کاری در دولت قبل مهم‌ترین عامل گرفتاری مستأجران است.

محمدرضا رضایی‌کوچی با اشاره به برنامه مجلس برای بازار اجاره مسکن گفت:‌ باتوجه ‌به این‌که هر سال نیازمند ساخت یک میلیون مسکن هستیم که انجام نشده (طی 10 سال حدود 300 هزار واحد) با نیاز قابل‌توجه تقاضا مواجه هستیم.

وی با گلایه از برخی بانک‌ها به دلیل عدم همکاری با قانون، افزود: مالیات بر خانه‌های خالی نیز به عرضه واحد خالی به بازار کمک می‌کند.

بی‌توجهی مالکان

به مصوبه ستاد ملی کرونا

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تصمیماتی چون اعطای تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد یا تعیین سقف اجاره‌بها، بیشتر از آنکه راهکار باشد، مسکن‌های موقتی برای رهایی از شرایط موجود است؛ بااین‌حال حتی سقف‌گذاری دستوری برای اجاره‌بها، به طور مشهودی از سوی برخی موجران و مالکان نقض می‌شود که حاکی از نبود ضمانت اجرایی برای مصوبه ستاد تنظیم بازار است.

دولت قبل مانند دولت سیزدهم در راستای کنترل بازار اجاره مسکن همزمان با پاندمی کرونا تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و پرداخت کمک ودیعه وام مسکن را در دستور کار قرار داد. مالکان با وجود تهدید وزارت راه و شهر‌سازی به برخورد با متخلفان، اما همراهی چندانی با برنامه «سقف افزایش نرخ اجاره‌بها» نداشتند. گواه این ادعا نیز آمار مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره‌بها در زمستان سال 1400 بود.

مطابق آنچه این مرکز اعلام کرد در زمستان سال گذشته متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند 50.9 درصد بوده است. این حدود 51 درصد در حالی ثبت شده که سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران، کلان‌شهرها و سایر شهرها به ترتیب 25 درصد، 20 و 15 درصد بوده است!

راهکار چیست؟

به نظر می‌رسد همه مواردی که ذکر شد از عوامل نابسامانی امروز بازار مسکن هستند، اما یک عامل کلیدی در این زمینه، تورمی است که دامن همه بازارها را گرفته است. ریشه این تورم نیز در یک نگاه، رشد بالای نقدینگی است که این موضوع هم یک عامل اساسی دارد؛ کسری بودجه دولت. بنابراین راهکار اصولی به کنترل کسری بودجه دولت باز می‌گردد که دولت در حال پیگیری آن است.

اما در کوتاه‌مدت نیز باید فکری به حال اجاره‌ها کرد که بسته اخیر دولت در صورت اهتمام در اجرا می‌تواند به داد مستأجران برسد. وزارت راه و شهر‌سازی باید سامانه ملی املاک و اسکان را مدام بروزرسانی کند و هیئت دولت هم باید سایر دستگاه‌های مرتبط همچون شهرداری‌ها را برای همکاری با این وزارتخانه به‌خط کند تا با اقداماتی همچون شناسایی بیشتر و دقیق‌تر خانه‌های خالی موضوع مالیات جدی از این خانه‌ها در دستور کار قرار گیرد.